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    Top 10 – Checkliste für Hausverkäufer

    Wichtige Tipps für den Verkauf Ihrer Immobilie

Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Immobilie verkaufen. Kein leichter Schritt, denn oftmals ist es mehr als nur die Ansammlung von Steinen, sondern ein Zuhause. Außerdem kauft und verkauft man in seinem Leben ein Haus in der Regel nur einmal. Um so wichtiger, dann alles richtig zu machen, um am Ende mit einem guten Verkaufspreis belohnt zu werden. Worauf Sie beim Haus­verkauf achten sollten, haben wir Ihnen in unseren Top 10 zusammen­gestellt.

Tipp 1: Was wollen Sie erreichen? Verkaufsziele definieren.
  • Bevor Sie verkaufen, legen Sie Ihre Verkaufsziele fest. Die Ziele helfen Ihnen dabei, die für Sie wichtigen Punkte im Blick zu behalten. Erst danach sollten Sie den Verkaufsprozess anschieben oder einen Makler beauftragen. Um Ihre Ziele für den Hausverkauf zu definieren, hilft es folgende fünf Fragen zu klären:
    • Wie hoch soll der Verkaufspreis sein? Wieviel Geld müssen Sie mindestens durch den Hausverkauf erhalten – um beispielsweise eine andere Finanzierung abzulösen, ein Darlehen zurückzuzahlen oder eine sichere Basis für Ihre Altersvorsorge zu haben?

    • Gibt es eine Frist, bis zu der Sie spätestens verkaufen müssen oder den Kaufpreis brauchen – beispielsweise weil Sie das Geld für die Finanzierung einer neuen Immobilie brauchen?

    • Was bleibt in der Immobilie und soll mitverkauft werden (beispielsweise Einbauküche oder Einbauschränke)? Und welche Preisvorstellung haben Sie für die Übernahme?

    • Wann können oder müssen Sie aus dem Haus etwa aufgrund eines Einzugstermins? Wieviel Zeit brauchen Sie für den Umzug?
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      Wichtige Tipps rund um das Thema Umzug finden Sie in unserem Umzugsratgeber. Mehr erfahren 
    • Ist es Ihnen wichtig, wer Ihr Haus kauft und was dann damit passiert – oder nicht?
Tipp 2: Immobilienwert als Basis für Angebotspreis ermitteln
  • Natürlich möchten Sie als Eigentümer Ihr Haus zu einem guten Preis verkaufen. Um einschätzen zu können, ob sich Ihre Erwartungen mit den Marktpreisen decken, sollten Sie einen Gutachter beauftragen. Er schätzt ein wie hoch der „Verkehrswert“ Ihrer Immobilie ist und gibt eine erste Orientierung. Denn: Wie hoch der tatsächliche Verkaufspreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung ausfällt, hängt vom Marktwert und der konkreten Angebots- und Nachfragesituation ab.
    Einen guten Überblick über die Marktpreise erhalten Sie, wenn Sie Tageszeitungen und Online-Immobilienportale nach vergleichbaren Objekten durchstöbern. Behalten Sie dabei im Blick, dass der Angebotspreis oftmals nicht der tatsächliche Verkaufspreis der Immobilie ist – ein Preisabschlag von einigen Prozentpunkten ist durchaus üblich.
    Weitere Tipps und eine individuelle Beratung bekommen Sie in einer unserer gut vernetzen Provinzial-Agenturen vor Ort. Machen Sie jetzt einen Termin.
    Damit Sie einen angemessenen Kaufpreis für den Hausverkauf festlegen können, sollten Sie auf wertbeeinflussende Merkmale achten. Die wichtigsten haben wir Ihnen in folgender Checkliste zusammengefasst:
    • Die Lage des Grundstücks und Ihres Hauses ist besonders wichtig. Denn die Immobilie mag durch Sanierungsmaßnahmen verändert werden – die Lage bleibt. Befinden sich Haus und Grundstück in guter Lage können Sie mit einem höheren Preis rechnen. Berücksichtigen Sie dabei auch die Lage innerhalb eines Stadtteils und sogar innerhalb der Straße. Verkäufer von Häusern an lauten Straßen müssen mit Preisabschlägen von zehn bis zwanzig Prozent rechnen.

    • Wieviel Geld Sie durch den Hausverkauf bekommen, hängt neben der Grundstücksgröße und Ausrichtung auch davon ab, ob es sich um Wohn- und/oder Nutzflächen handelt.

    • Die Art und Architektur der Immobilie (beispielsweise Jugendstil-Villa oder Reihenhaus) hat Einfluss auf den Marktwert, ebenso wie das Baujahr, die Raumaufteilung und der Ausstattungsstandard etwa der technischen und sanitären Einrichtungen.
Tipp 3: Treffen Sie eine Entscheidung: privat verkaufen oder Makler beauftragen?
  • Sie haben sich Gedanken über den Angebotspreis gemacht und Ihre Verkaufsziele definiert, jetzt wird es konkret: Der Verkaufsprozess muss angeschoben und der Hausverkauf organisiert werden. Und Sie stehen vor der Beantwortung der Frage: „Möchte ich mein Haus privat verkaufen oder gebe ich den Verkauf besser in die Hände eines Maklers?“ Grundsätzlich spricht Einiges dafür, den Verkauf Ihrer Immobilie in die Hände eines Profis zu geben. Die wichtigsten Vorteile haben wir für Sie zusammengefasst:
    • Wie in Tipp 2 ausgeführt, ist es kein leichtes Unterfangen den richtigen Verkaufswert zu ermitteln. Ein guter Makler kennt aber die für Ihre Region üblichen Marktpreise und führt eine Wertermittlung für das Objekt durch. Gemeinsam mit ihm legen Sie den Angebotspreis fest.

    • Der Makler hilft Ihnen bei den Vorbereitungen für den Hausverkauf und kümmert sich beispielsweise um den notwendigen Gebäudeenergieausweis für das zu verkaufende Haus. Liegen alle notwendigen Verkaufsunterlagen vor, erstellt der Makler ein aussagekräftiges Exposé, in dem Kaufinteressenten alle wichtigen Informationen über Ihre Immobilie erhalten. Ein wichtiger Teil des Exposés ist die Erstellung professioneller Fotos, die das Haus ins rechte Licht rücken.

    • Damit überhaupt jemand von dem Angebot erfährt, schaltet der Makler Anzeigen in Print- und Online-Medien. Die Kosten für die Vermarktung trägt der Makler selbst. Nur im Erfolgsfall, also wenn die Immobile tatsächlich verkauft wird, erhält er sein Maklerhonorar.

    • Ein guter Makler unterstützt Sie im Verkaufsprozess und wählt geeignete Interessenten aus, vereinbart Besichtigungstermine und führt durchs Haus.

    • Kommt es zum Verkauf, bereitet ein Makler den Kaufvertrag vor, stimmt hierzu mit Ihnen die Vertragsbestandteile vor und koordiniert den Termin beim Notar. Auch am Notartermin selbst nimmt der Makler teil und kann bei Bedarf noch Fragen oder offene Punkte klären.
    Gute Gründe also, um einen Makler einzuschalten. Und tatsächlich wird der Großteil der privat verkauften Immobilien in Deutschland über einen Makler abgewickelt. Eine wichtige Information zum Schluss: Die Antwort auf die Frage, wer zahlt das Maklerhonorar fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus. Aktuell zahlt beim Hausverkauf in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg in der Regel der Käufer die Maklerprovision. In den übrigen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, welche allerdings nur im Erfolgsfall fällig wird.
Tipp 4: Einfachen Alleinauftrag mit Makler vereinbaren.
  • Es ist möglich, dass Sie dem Makler einfach mündlich die Erlaubnis geben, Ihre Immobilie potenziellen Käufern und Interessenten zu zeigen und anzubieten. Wir empfehlen Ihnen aber unbedingt, das Ganze schriftlich zu vereinbaren. Möglich ist dies etwa in Form einen einfachen Alleinauftrags. Hierin wird schriftlich vereinbart, dass Sie keine anderen Makler einschalten. Unabhängig davon steht es Ihnen frei, Ihre Immobilie privat und ohne Makler zu verkaufen.
    Davon zu unterscheiden ist der qualifizierte Alleinauftrag. Entscheiden Sie sich hierfür, werden Ihre Möglichkeiten selbst in den Verkauf einzugreifen, stark eingeschränkt. Konkret heißt das, dass Sie beispielsweise alle Interessenten an den Makler verweisen müssen. Versuchen Sie also möglichst mit einem Makler einen einfachen Alleinauftrag abzuschließen.
Tipp 5: Das gehört in jede Maklervereinbarung
  • Die wichtigsten Bestandteile eines Maklervertrages haben wir Ihnen in einer Checkliste zusammengestellt:
    • Genaue Bezeichnung der beteiligten Vertragsparteien, also Verkäufer und Maklerfirma

    • Art und Anschrift des Verkaufsobjekts

    • Genaue Beschreibung, der durch den Makler zu erbringenden Leistungen

    • Die Provisionsvereinbarung
    Hinweis: Zu Provisionshöhen gibt es bundesweit keine gesetzlichen Vorgaben. Je nach Bundesland liegt die Höhe der Maklerprovision in der Regel bei fünf bis sechs Prozent zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer für eine Partei oder bei drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, wenn die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden.
    • Angebotspreis und Preisuntergrenze für den Verkauf

    • Datum der Verfügbarkeit der Immobilie

    • Vertragslaufzeit
    Experten-Tipp: Begrenzen Sie in jedem Fall die Vertragslaufzeit mit dem Makler auf vier bis sechs Monate. Stellt sich heraus, dass der Makler zu wenig Einsatz zeigt, um Ihr Haus zu verkaufen, können Sie sich nach Vertragsende für einen anderen Makler entscheiden.
    • Kündigungsvereinbarung

    • Zusicherung, dass der Makler sämtliche Kosten für die Bewerbung des Hausverkaufs übernimmt.
Tipp 6: Vorm Verkaufsprozess alle Verkaufsunterlagen zusammenstellen
  • Der Maklervertrag ist unterschrieben, jetzt kann der Hausverkauf beginnen. Damit sich Käufer umfassend informieren können, sollten Sie die wichtigsten Verkaufsunterlagen zusammenstellen – welche das sind, lesen Sie hier:
    • Grundbuch- und Flurkartenauszug

    • Baubeschreibungen und -zeichnungen sowie Grundrisse und Schnitte des Hauses

    • Rechnungen über Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sowie Zeitpunkte von Umbauten, Erweiterungen und Sanierungsmaßnahmen

    • Gebäudeenergieausweis – gut zu wissen: Der Gebäudeausweis ist in Deutschland verpflichtend. Spätestens bei der ersten Besichtigung des Hauses muss der Ausweis vorliegen.

    • Grundsteuerbescheid

    • Policen der Gebäudeversicherungen: Die Gebäudeversicherung wird in der Regel vom finanzierenden Kreditinstitut des Käufers zur Kreditsicherung verlangt und ist oft Voraussetzung für eine Darlehensvergabe. Deshalb wird Sie ein ernsthafter Interessent nach der Police fragen.
    Hinweis: Ihr Vertrag für Gebäudeversicherung geht auf den Käufer über. Daher sollte er den Vertrag kennen. Idealerweise sollten Sie ihm die Versicherungsunterlagen als Kopie aushändigen.
Tipp 7: Exposé & Home Staging – Das Haus ins richtige Licht rücken.
  • Der wichtigste und erste Eindruck für den Hausverkauf ist das Exposé. Hierüber informieren sich Kaufinteressenten über das Haus. Kann das Verkaufsexposé nicht überzeugen, kommt es erst gar nicht zur Hausbesichtigung. Geben Sie den Hausverkauf in die Hände eines Maklers, ist er verantwortlich dafür, ein professionelles und ansprechendes Exposé zu erstellen. Lassen Sie sich unbedingt diese wichtige Verkaufsunterlage zeigen, bevor diese etwa ins Internet gestellt und veröffentlicht wird.
    Ob das Haus dann bei der Besichtigung überzeugt, hängt ebenfalls sehr stark vom ersten Eindruck ab. Vorgarten und Eingangsbereich sollten beispielsweise gepflegt und einladend sein. Kleinere Schönheitsreparaturen wie defekte Klingel oder Lampen sollten vor dem ersten Besichtigungstermin auch erledigt sein. Außerdem können Sie sich überlegen, ob es sich lohnt, ins Home Staging zu investieren, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Durch den gezielten Einsatz von Licht, Farbe und ausgewählten Möbeln wird potenziellen Käufern eine Vorstellung davon vermittelt, wie die Immobilie später als ihr zu Hause aussehen könnte. In der Regel arbeiten Makler bereits mit erfahrenen Home Stagern zusammen und helfen Ihnen bei der Einschätzung weiter, ob sich eine Investition hierfür lohnt.
Tipp 8: Das muss in den Kaufvertrag
  • Es ist vollbracht. Ob mit oder ohne Makler – Sie haben einen Käufer für Ihr Haus. Abgewickelt wird der Verkauf über einen beurkundeten Kaufvertrag beim Notar. In der Regel übernimmt der Makler in Abstimmung mit Ihnen die Auswahl des Notars sowie Koordination und Abstimmung. Die anfallenden Kosten für den Notar trägt im Normallfall der Käufer. Der Notar regelt den Eigentumsübergang und sichert den Hausverkauf rechtlich ab – erst durch einen unterzeichneten notariellen Kaufvertrag kommt der rechtlich verbindliche Immobilienverkauf zustande.
    Alles, was mit dem Käufer vereinbart wurde, gehört in den Kaufvertrag. Nicht beurkundete Vereinbarungen und Nebenabsprachen sind unwirksam. Folgende Bestandteile gehören unbedingt in den Hauskauf-Vertrag:
    • Genaue Angaben zu den Vertragsparteien (Namen, Firmenbezeichnungen, Anschriften, usw.)

    • Die genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes (inklusive Lage, Anschrift, Grundbuchbezirk, etc.) und aktueller Grundbuchinhalt (Eigentümer, Dienstbarkeiten, Grundschulden)

    • Höhe des Kaufpreises sowie Zahlung- und Übergabetermin sowie Details zur Kaufvertragsabwicklung

    • Bei verspäteter Zahlung: Regelung der Verzugszinsen

    • Gewährleistungsansprüche

    • Angaben darüber, wer die Kosten trägt für Notar- und Gerichtskosten und Makler
    SPAR-TIPP: In der Regel haben Sie beim Hausverkauf den fälligen Jahresbeitrag etwa für die Gebäudeversicherung bereits gezahlt. Da die Gebäudeversicherung und andere Zusatzversicherungen auf den Käufer übergehen, erhalten Sie vom Versicherer keine Rückzahlung der anteiligen Prämien. Im Kaufvertrag können Sie aber eine interne Regelung mit dem neuen Eigentümer treffen und sich die Versicherungsbeiträge anteilig vom Käufer erstatten lassen.
Tipp 9: Auf Stolpersteine im Kaufvertrag achten.
  • Das größte Risiko aus Sicht des Hausverkäufers: Der Käufer zahlt nicht oder nicht rechtzeitig. Vor Unterzeichnung des Vertrags sollten Sie sich deshalb vom Hauskäufer Eigenkapitalnachweise, Finanzierungszusagen oder den Darlehensvertrag der den Hauskauf finanzierenden Bank vorlegen lassen. Keinesfalls sollten Sie sich auf Restzahlungen einlassen. Erst recht nicht, wenn diese auch noch an Bedingungen geknüpft sind. Die Gefahr ist groß, dass Sie kein Geld erhalten.
    Bei den Kostenvereinbarungen im Kaufvertrag sollten Sie darauf achten, dass Sie als Verkäufer des Hauses ggf. nur Ihren Anteil an der Maklercourtage tragen. Die Höhe der Maklerprovision kann je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfallen. Kaufnebenkosten wie Käufercourtage, Notarkosten und Grunderwerbssteuer sind in der Regel durch den Hauskäufer zu tragen.
    „Verkauft wie besehen“ lautet die gängige Formulierung im Kaufvertrag, um Gewährleistungsansprüchen seitens des Käufers auszuschließen. Falls also zum späteren Zeitpunkt Mängel entdeckt werden, kann der Käufer hierfür nicht mehr zur Rechnung gezogen werden. Die Gewährleistungsbeschränkung gilt aber nur dann, wenn Sie als Verkäufer nichts von den Mängeln wussten. Sämtliche Mängel, die Ihnen beim Immobilienverkauf bekannt sind, müssen dem Käufer offengelegt werden – idealerweise sogar im Kaufvertrag vermerkt sein. Für absichtlich verschwiegene und nachweislich bekannte Mängel kann der Käufer Schadensersatz verlangen.
    WICHTIG: Sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, ist er gültig – ein Rücktritt ist ausgeschlossen.
Tipp 10: So erhalten Sie Ihr Geld fürs verkaufte Haus
  • Im Kaufvertrag steht der vereinbarte Termin, an dem der Käufer verpflichtet ist, Ihnen den Kaufpreis zu zahlen. Der Käufer kann den Kaufpreis direkt zahlen oder über ein Notarenderkonto abwickeln. Damit die Kaufpreiszahlung reibungslos vonstatten geht, sollten Sie Folgendes beachten:
    • Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts für Verkehrssteuern und Grundbesitz muss vorliegen – also der Nachweis, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt ist.

    • Mit Ausnahme von Eigentumswohnungen ist eventuell eine Vorverkaufsrechtsverzichtserklärung der Stadt erforderlich.
       
    • Der Käufer muss die Immobilie lastenfrei übernehmen, deshalb müssen ggf. Löschungsbewilligungen für im Grundbuch hinterlegte Grundschulden und Hypotheken durch die finanzierende Bank des Hausverkäufers vorliegen.
    EXTRA-TIPP: Bevor Sie eingetragene Grundschulden löschen lassen, machen Sie sich schlau, ob der Käufer bei der gleichen Bank finanziert. Ist dies der Fall, kann der Käufer die Grundpfandrechte übernehmen und sie sparen Kosten für die Löschung und Neubestellung der Grundschulden beim Grundbuchamt.
    • Fristablauf falls ein Mietervorkaufsrecht vorhanden ist – etwa bei Erstverkauf einer vermieteten Eigentumswohnung nach der Aufteilung des Hauses in Wohneigentum.

    • Bei Teilungserklärungen ist ggf. bei einer Eigentumswohnung die Verwalterzustimmung zur Eigentumsumschreibung notwendig.
    Sind alle Voraussetzungen erfüllt, fordert der Notar den Käufer auf, den Kaufpreis zu überweisen.

Noch mehr Tipps...

...und eine kostenlose Broschüre rund um den Verkauf Ihrer Immobilie gibt es bei Ihrem Provinzial Ansprechpartner vor Ort.

„Mein Haus ist verkauft.“
Diese Versicherungen sind jetzt wichtig!

Familie sitzt am Tisch
Ihre Immobilie ist erfolgreich verkauft, der Kaufpreis gezahlt und der Übergabetermin mit den neuen Eigentümern steht an. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um sich um lau­fende Versicherungen zu kümmern, die bislang Ihre Immobilie und den Hausrat abgesichert haben.

Im Gegensatz zu Verkäufern einer Eigen­tumswohnung, haben Hausbesitzer eine Wohngebäudeversicherung. Nach Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch geht die bestehende Wohngebäudeversicherung automatisch auf ihn über – sie wird also mitverkauft. Gut für Sie als Hausverkäufer, Sie müssen sich nicht darum kümmern, die Versicherung zu kündigen. Allerdings ist es Ihre Pflicht den Eigentümerwechsel bei Ihrer Versicherung zu melden. Das ist deshalb besonders wichtig, da die Versicherung im Schadensfall die Leistung verweigern kann.
Das gleiche Vorgehen gilt auch für Zusatz­versicherungen zur Gebäude­versicherung wie beispielsweise eine Glasversicherung, eine Mietverlustsicherung, eine Elementarversicherung. In allen Fällen müssen Sie die Versicherungen nicht kün­digen, sondern Ihren Versicherer lediglich über den Eigentumswechsel informieren.
Die bestehende Wohngebäude­versicherung kann nur der neue Hausbesitzer außerordentlich kündigen. Nach dem Kauf hat er ab dem Stichtag der Grundbucheintragung als neuer Eigentümer dafür vier Wochen Zeit. Nach Fristablauf gilt dann die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Versicherungsende.
Zwei Männer begrüßen sich
Haftpflichtversicherungen
für das Objekt wie beispielsweise eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gehen nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Sie erlischt automatisch mit dem Verkauf der Immobilie wegen Interessewegfalls. Entscheidend für das Vertragsende ist der Zeitpunkt der Um­schrei­bung im Grundbuch. Falls der neue Immobilienbesitzer ebenfalls eine Grund­eigentümer-Haftpflichtversicherung abschließen möchte, muss er sich also selbst darum kümmern.

Eigentumswohnungen sind immer über das gesamte Objekt versichert – entsprechend gibt es hierfür keine separaten Versicherun­gen. Üblicherweise kümmert sich eine Haus­verwaltung um die Versicherungen und im Fall des Kaufs werden die laufenden Verträge übernommen.

Extra-Tipp

Denken Sie sowohl bei Haus- als auch Wohnungswechsel bzw. -verkauf daran, Ihrer Hausratversicherung den Umzug schnellstmöglich zu melden und die Versicherung eventuell auf die geänderte Quadratmeterzahl anzupassen.
Gern helfen wir Ihnen dabei, die richtige Absicherung zu finden – auch in Ihrem neuen Zuhause nach dem erfolg­reichen Immobilienverkauf.

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